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當前城市國企正從“融資端”逐步走向“投資端”，其定位隨之轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;促進城市健康發(fā)展的投資主體”。相對一般企業(yè)而言，城市國企兼具盈利性和社會功能性，因此其投資活動具有一定特殊性，既要實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，又要起到調(diào)和國民經(jīng)濟的作用，因此一方面要提高投資能力、整合能力，另一方面要選擇適合的投資產(chǎn)業(yè)，才能最大化城市的潛力。對此，結(jié)合實際，卓遠提出了城市大管家、建筑垃圾資源化、土壤修復、智慧文旅、社區(qū)養(yǎng)老五大主題，詳細對上述產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢、城市國企參與路徑和案例，以及回報情況加以剖析。

第一篇：萬億“城市大管家”市場的背后的商業(yè)邏輯
第二篇：建筑垃圾資源化再利用的破局之路
第三篇：擁抱綠色未來！探索土壤修復產(chǎn)業(yè)的新契機！
第四篇：智慧文旅引爆旅游熱潮，探尋破局之路

第五篇：解讀未來趨勢，社區(qū)養(yǎng)老正大展拳腳！

作者：南京卓遠研究中心

目前我國社區(qū)養(yǎng)老正從推廣改革試點階段升級為服務(wù)提升階段，這一變化契合了二十大對養(yǎng)老事業(yè)和產(chǎn)業(yè)的期望——實現(xiàn)全體老年人享有基本養(yǎng)老服務(wù)。2016年-2021年以來，民政部、財政部（以下簡稱“兩部門”）先后在全國遴選了五批、203個地區(qū)開展居家和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)改革試點，發(fā)展至今，以2022年3月的《關(guān)于公布居家和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)改革試點工作優(yōu)秀案例名單的通知》為分界點，以2022年9月兩部門發(fā)布的《關(guān)于做好2022年居家和社區(qū)基本養(yǎng)老服務(wù)提升行動項目組織實施工作的通知》為標志，社區(qū)養(yǎng)老正式進入服務(wù)提升階段。研究發(fā)現(xiàn)：在實踐中，提升行動主要圍繞著解決社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)“最后一公里”問題而展開，如加大和優(yōu)化服務(wù)供給，滿足老年人對醫(yī)療保健類服務(wù)、精神慰藉類服務(wù)的需求；優(yōu)化設(shè)施布局，構(gòu)建“一刻鐘”社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)圈。我們認為社區(qū)養(yǎng)老正處于政策加持機遇期，中國社科院預(yù)測，到2030年中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的規(guī)模將達到13萬億元，按照7%的比例，2030年社區(qū)養(yǎng)老有0.91萬億元的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，萬億市場規(guī)模帶來巨大的市場發(fā)展?jié)摿Α?/p>

一、概念界定

社區(qū)養(yǎng)老指以社區(qū)為依托，采取全托、日托、上門服務(wù)等方式，為社區(qū)或居家生活的老年人提供生活照料、醫(yī)療保健、精神慰藉三大類服務(wù)的養(yǎng)老方式。社區(qū)養(yǎng)老與居家養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老并列為我國三大養(yǎng)老方式，介于居家養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老之間，一方面具有居家養(yǎng)老支持功能，另一方面能夠延緩老年人入住機構(gòu)的時間；同時在功能定位、服務(wù)地點、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)對象、對象范圍四個方面呈現(xiàn)顯著差異。

二、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）社區(qū)養(yǎng)老市場規(guī)模可觀

在目前養(yǎng)老結(jié)構(gòu)中，居家養(yǎng)老占市場份額96%，社區(qū)養(yǎng)老占3%，機構(gòu)養(yǎng)老占1%，距離規(guī)劃的“9073”格局（“9073”格局即為居家養(yǎng)老占市場份額90%，社區(qū)養(yǎng)老占7%，機構(gòu)養(yǎng)老占3%），社區(qū)養(yǎng)老距離7%的目標還有四個百分點的缺口。另外，家庭結(jié)構(gòu)小型化也在催生社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)需求。“421”家庭結(jié)構(gòu)下，青壯年的贍養(yǎng)壓力加大，居家養(yǎng)老可行性下降。而我國傳統(tǒng)孝道文化下，老年人不愿離家養(yǎng)老，這樣特殊的老齡社會結(jié)構(gòu)使得居家養(yǎng)老模式中，照料與需要被照料之間的矛盾漸顯，子女對老年人生活照料的需求持續(xù)放大，社區(qū)養(yǎng)老憑借優(yōu)勢脫穎而出。我國也正不斷推動養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的重心向社區(qū)傾斜，指導推動各地建設(shè)街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))區(qū)域養(yǎng)老服務(wù)中心和社區(qū)嵌入式養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，2021年至2022年9月累計投入22億元，支持84個地區(qū)開展居家社區(qū)基本養(yǎng)老服務(wù)提升項目，因此社區(qū)養(yǎng)老市場份額還有較大提升空間。

（二）社區(qū)養(yǎng)老市場供需脫節(jié)現(xiàn)象凸顯

我們將中等收入群體進一步細分為為低齡老人（60-69歲）、中齡老人（70-79歲），高齡老人（80歲及以上），研究發(fā)現(xiàn)：三個年齡段的老人對社區(qū)養(yǎng)老需求存在著多樣性、多維度的特征。低齡老人對精神慰藉類服務(wù)的需求最高，如健身設(shè)施、老年大學、老年活動室等文體休閑娛樂，顯示出自我精神滿足的強烈傾向；中齡老人對醫(yī)療保健類服務(wù)的需求傾向更為突出，尤其是疾病預(yù)防、社區(qū)醫(yī)療、健康體檢，但對精神慰藉類服務(wù)的需求呈現(xiàn)“梯次減弱”的特征；高齡老人對生活照料類服務(wù)的需求較高，如照料、應(yīng)急救援。面對不同年齡段老人的多元需求，市場提供的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)多為生活照料類服務(wù)，同質(zhì)化嚴重，且針對性不足、精準性欠缺，覆蓋范圍內(nèi)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)供給失衡。

（三）物業(yè)+養(yǎng)老服務(wù)或成社區(qū)養(yǎng)老的主流商業(yè)模式

當前養(yǎng)老市場主要涉及四種商業(yè)模式，分別為：

（1）物業(yè)+養(yǎng)老，主要服務(wù)于社區(qū)居民，尚在試點探索中；

（2）純社區(qū)養(yǎng)老運營，主要服務(wù)于社區(qū)居民，但服務(wù)內(nèi)容和方式單一； 

（3）地產(chǎn)+養(yǎng)老，主要服務(wù)高收入人群，以養(yǎng)老地產(chǎn)為載體提供高端養(yǎng)老服務(wù)；

（4）保險+養(yǎng)老，主要服務(wù)高收入人群，以高額保險綁定或押金模式運營養(yǎng)老服務(wù)。

其中由于社區(qū)養(yǎng)老就地養(yǎng)老和公益性的特征，目前物業(yè)+養(yǎng)老服務(wù)、純社區(qū)運營兩種模式是社區(qū)養(yǎng)老市場常見的商業(yè)模式，同時物企憑借著業(yè)務(wù)協(xié)同、人員協(xié)同、貼近社區(qū)鄰近性高等優(yōu)勢脫穎而出，不過鑒于物企在養(yǎng)老服務(wù)專業(yè)資質(zhì)的短板，實踐中物業(yè)+養(yǎng)老服務(wù)這一商業(yè)模式多通過合資合作，取長補短的方式實現(xiàn)。隨著住建部物業(yè)+養(yǎng)老服務(wù)試點工作進一步推進，這一模式前景明朗。

三、產(chǎn)業(yè)鏈圖譜

社區(qū)養(yǎng)老的上游是軟硬件提供商，為養(yǎng)老服務(wù)提供相關(guān)醫(yī)療器械器材、軟件及系統(tǒng)等。中游為社區(qū)養(yǎng)老運營商，主要提供生活照料類服務(wù)、醫(yī)療保健類服務(wù)、精神慰藉類服務(wù)；下游則是中等收入群用戶。其中上游行業(yè)集中度較低，尤其是醫(yī)療器械設(shè)備，前瞻產(chǎn)業(yè)研究院統(tǒng)計：2021年我國醫(yī)療器械的CR10僅超過10%；不過獲利能力相對較好，平均凈利率高于18%，超半數(shù)的企業(yè)高于18%，目前呈現(xiàn)出醫(yī)療器械設(shè)備供應(yīng)商轉(zhuǎn)型社區(qū)養(yǎng)老運營服務(wù)商的趨勢，如淮景醫(yī)療。中游目前處于發(fā)展初期，地域特征強，競爭格局分散，尚未出現(xiàn)頭部企業(yè)，商業(yè)模式有待探索。

四、測算假設(shè)與框架思路

本文模擬南京市的一家綜合型社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)建設(shè)項目。該機構(gòu)總建筑面積600平方米；輻射范圍內(nèi)共有750戶人家，假設(shè)每戶有2名老人有社區(qū)養(yǎng)老需求，按照“9073”的格局，約有105位老人有社區(qū)養(yǎng)老需求，其中75%的老人日托，10%的老人需要全托，15%的老人上門服務(wù)，如下表所示：

研究假設(shè)：

社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的單位床位投資成本為6-12萬元之間。投資成本=建筑工程費用+設(shè)備購買費用+安裝及材料費用+其他費用=單位床位成本（10萬元/個）*床位數(shù)=10*11=110萬元

 運營成本=人工成本（全員人護比1:5）+租賃費+維修費+其他費用=90.00/0.6=150.00萬元

 運營收入=全托收費+日托收費+上門服務(wù)費+補貼收入即

3500*10*12+55*79*250+100*4*16*12+300*10*12=161.91萬元，其中補貼收入?yún)⒖寄暇┦小蛾P(guān)于健全完善養(yǎng)老服務(wù)補貼的通知》（寧民?！?018〕301號），涵蓋一次性建設(shè)補貼（7500元/床位）、設(shè)置醫(yī)療機構(gòu)一次性補貼（醫(yī)務(wù)室5萬元，護理站10萬元）、運營補貼（300元/老人）。

 折現(xiàn)率i=4.3%

在暫不考慮稅費的情況下，計算得：投資回收期=9.24年，NPV=35.45萬元